contact@fpharrison.co.th

บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

02 258 7130 ถึง 32

บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์
บริษัท เฟิร์ส แปซิฟิค ฮาริสัน จำกัด

เคล็ดลับ 6 ประการในการขึ้นค่าเช่าได้ง่าย ๆ โดยไม่ต้องเสียผู้เช่า​

เคล็ดลับ 6 ประการในการขึ้นค่าเช่าได้ง่าย ๆ โดยไม่ต้องเสียผู้เช่า

เจ้าของบ้านจำนวนมากลังเลและไม่กล้าที่จะเพิ่มค่าเช่า แต่ในแง่ของธุรกิจ ภาวะเงินเฟ้อที่เกิดขึ้นจะทำให้มูลค่าของค่าเช่ามีค่าลดลงทุกปี ในขณะที่เจ้าของบ้านต้องเสียค่าใช้จ่ายตั้งแต่เรื่องภาษีไปจนถึงการซ่อมแซมบ้านจำนวนมาก แต่การที่จะทำกำไรในภาวะที่มีการแข่งขันสูงในตลาดโดยที่ไม่เสียผู้เช่านั้นเป็นเรื่องที่ยาก เราจึงขอเสนอเคล็ดลับ 6 ประการในการขึ้นค่าเช่าอย่างง่าย ๆ:


1. บอกเหตุผลในการขึ้นค่าเช่า
การมีเหตุผลที่หนักแน่นในการขึ้นค่าเช่าจะช่วยให้คุณสามารถบอกถึงความต้องการของคุณให้ผู้เช่าเข้าใจได้ หากที่พักบริเวณรอบ ๆ มีการเพิ่มค่าเช่า แต่คุณยังเรียกเก็บค่าเช่าถูกอยู่ การขึ้นค่าเช่าก็เป็นการตัดสินใจทางธุรกิจที่เหมาะสม นอกจากนี้คุณอาจจำเป็นต้องขึ้นค่าเช่าจากปัญหาที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของคุณ เช่น ค่าครองชีพในเขตพื้นที่ของคุณมีราคาสูงขึ้นทำให้มีภาษีครัวเรือนและค่าใช้จ่ายเพิ่มมากขึ้น ฉะนั้นบอกให้ผู้เช่าของคุณทราบว่าคุณขึ้นค่าเช่าตามความเหมาะสมและเป็นเรื่องของธุรกิจไม่ได้ขึ้นค่าเช่าเพราะเหตุผลส่วนตัว เพื่อให้ผู้เช่าเข้าใจและไม่เป็นการทำลายความสัมพันธ์ระหว่างพวกคุณ 


2.  อย่าขึ้นค่าเช่ามากกว่า 8%
เจ้าของบ้านจำนวนมากปล่อยให้ค่าเช่ามีราคาต่ำกว่าราคาตลาดมากและจากนั้นก็ขึ้นค่าเช่าให้มีราคาเท่ากับราคาตลาดภายในครั้งเดียว ทำให้ค่าเช่ามีราคาที่ต่างกันมากเกินไปและเกินงบประมาณของผู้เช่าและอาจทำให้ผู้เช่ายกเลิกการเช่าได้
ฉะนั้น คุณควรขึ้นค่าเช่า 2-4% ทุกปีอย่างสม่ำเสมอ เพราะการขึ้นค่าเช่า 2-4% จะไม่ทำให้ผู้เช่าของคุณตกใจจนเกินไปนัก หากคุณขึ้นค่าเช่าที่ 5-7% พวกเขาอาจจะเริ่มพิจารณาว่าจะย้ายบ้านหรือไม่ และหากคุณขึ้นค่าเช่า 8% ขึ้นไป ผู้เช่าจำนวนมากก็จะย้ายออก


อย่าปล่อยให้ค่าเช่าของคุณมีราคาต่ำกว่าราคาตลาด 200 เหรียญ! มันไม่ยุติธรรมกับคุณและกับผู้เช่าหากคุณขึ้นค่าเช่าภายในครั้งเดียว ฉะนั้นคุณควรขึ้นค่าเช่าทุกปีเพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์นี้


3. เสนอทางเลือกอื่น
หากคุณขึ้นค่าเช่าเยอะ คุณควรเสนอทางเลือกให้กับผู้เช่าเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาอย่างการคงค่าเช่าที่ราคาเดิมหากผู้เช่าต่อสัญญาเช่าให้นานขึ้น เช่น หากค่าเช่าราคา 1,500 เหรียญและคุณขึ้นค่าเช่าเป็น 1,590 เหรียญ ผู้เช่าของคุณคงจะไม่พอใจ คุณจึงอาจเสนอทางเลือกให้คงค่าเช่าไว้ที่ 1,550 เหรียญหากผู้เช่าตกลงที่จะต่ออายุการเช่าสอง (หรือสามปี!)
การมีอัตราหมุนเวียนผู้เช่าเยอะหมายความว่าคุณต้องเสียเงินจำนวนมาก ดังนั้นยิ่งคุณสามารถรักษาผู้เช่าได้นานเท่าใดก็จะทำให้อัตราการหมุนเวียนผู้เช่าของคุณต่ำลงและอัตราผลตอบแทนโดยเฉลี่ยของคุณจะสูงขึ้น


4. ยิ่งความสัมพันธ์ระหว่างคุณกับผู้เช่าดีมากเท่าไหร่ ยิ่งมีอัตราการต่อสัญญาเช่าสูงเท่านั้น
การรักษาความสัมพันธ์ที่อบอุ่นกับผู้เช่าของคุณนั้นง่ายดายกว่าที่คุณคิด เช่น เมื่อใดก็ตามที่คุณโทรหาผู้เช่า ให้ใช้เวลา 60 วินาทีในการพูดคุยอย่างอบอุ่นด้วยการถามเกี่ยวกับชีวิตส่วนตัวของพวกเขา เก็บข้อมูลโดยย่อเกี่ยวกับผู้เช่าแต่ละราย เช่น ชื่อบุตรหลานและอายุ, ความสนใจ, งาน, และสิ่งที่เกิดขึ้นในชีวิตครั้งสุดท้ายที่คุณพูดคุยกับพวกเขา ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ใช้เวลาเพียง 30 วินาทีในการเก็บรวบรวมทุกครั้งที่คุณพูดคุยกับผู้เช่า นี่ไม่ไม่ใช่งานที่ยากลำบาก คุณเพียงแค่ต้องมีความใส่ใจเท่านั้น


การที่การกระทำเล็ก ๆ นี้มีผลมากมายต่อผู้เช่าของคุณเป็นเรื่องที่น่าทึ่งมาก ผู้เช่าของคุณจะเปลี่ยนความคิดต่อคุณจาก "เจ้าของบ้านหน้าเงิน" ไปเป็นการสร้างความสัมพันธ์ที่ดีกับคุณ ฉะนั้นเมื่อคุณบอกข่าวร้ายว่าคุณจะขึ้นค่าเช่า พวกเขาจะเข้าใจดีว่าคนที่ขึ้นค่าเช่าเป็นคนที่มักจะถามเกี่ยวกับชีวิตส่วนตัวและลูก ๆ ของพวกเขามากกว่าเป็นคนที่เห็นแก่เงิน

 

5. สื่อสารสองทาง: โทรศัพท์และหนังสือแจ้ง
การสื่อสารเป็นองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดในแผนของคุณ ไม่มีผู้เช่ารายใดที่พอใจกับการขึ้นค่าเช่า แต่คุณสามารถลดความขัดแย้งที่มีได้ด้วยการสื่อสารที่ชัดเจนและเป็นมืออาชีพ


ตามกฎหมายคุณต้องส่งหนังสือแจ้งการขึ้นค่าเช่า และยังต้องจัดส่งภายในกำหนดเวลาที่แน่นอนซึ่งโดยปกติจะมีระยะเวลา 30, 60 หรือ 90 วันก่อนสัญญาเช่าหมดอายุ แต่คุณไม่ควรแจ้งข่าวเพียงแค่ช่องทางเดียวเท่านั้น เพราะไม่มีใครชอบข่าวร้ายทางจดหมายเนื่องจากไม่มีการสื่อสารจากตัวบุคคลโดยตรงและเป็นการสื่อสารที่เป็นทางการ คุณควรโทรหาผู้เช่าเพื่อส่งข่าวในวันเดียวกับที่คุณส่งหนังสือแจ้ง และควรมีท่าทีเป็นมิตร, เป็นมืออาชีพและสุภาพแต่มีความหนักแน่น
 

เคล็ดลับพิเศษ: เลือกเวลาที่เหมาะสม
กฎหมายในรัฐของคุณและข้อกำหนดในสัญญาเช่าของคุณจะเป็นตัวกำหนดในการขึ้นค่าเช่า นอกจากนี้วิธีที่คุณสื่อสารกับผู้เช่าและเหตุผลที่คุณอธิบายกับผู้เช่าเรื่องการขึ้นค่าเช่าก็ส่งผลกระทบต่อความรู้สึกของผู้เช่าของคุณเช่นกัน อ่านสัญญาเช่าของคุณอย่างรอบคอบเพื่อพิจารณาว่าคุณตกลงที่จะทำสัญญาเช่าอะไรบ้างและทำตามกฎที่ระบุไว้อย่างชัดเจนเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางกฎหมาย นอกจากนี้ในบางรัฐคุณต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อนขึ้นค่าเช่า เช่น ในรัฐเทกซัสคุณต้องแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า 30 วัน


6. เสนอสิ่งจูงใจอื่น ๆ
ผู้เช่าบ้านหรือทรัพย์สินมักจะมีเหตุผลในการเลือกเช่าสิ่งนั้น ๆ ต่อ ซึ่งการขึ้นค่าเช่าเล็กน้อยนั้นก็ถือว่ายังมีราคาถูกกว่าการย้ายออกมาก ฉะนั้นการให้แรงจูงใจอื่น ๆ จะสามารถช่วยให้ผู้เช่ารับกับการเปลี่ยนแปลงได้ หากหากคุณมีแผนในการปรับปรุงบ้าน เช่น การเพิ่มพื้นที่นอกบ้านหรือการเพิ่มตู้จดหมายใหม่ คุณควรดำเนินการปรับปรุงให้เร็วที่สุด เนื่องจากการกระทำเหล่านี้จะสามารถเพิ่มความน่าสนใจและเพิ่มคุณค่าให้กับที่เช่าของคุณและมันยังเป็นแผนเดิมที่คุณคิดจะทำอยู่แล้วด้วย นอกจากนี้ การนำเสนอสิ่งใหม่ ๆ ยังสามารถช่วยเยียวยาผู้เช่าจากการขึ้นค่าเช่าได้


คุณควรวางแผนล่วงหน้าเพื่อให้ค่าเช่ามีการเพิ่มขึ้นอย่างเหมาะสมเนื่องจากการที่ผู้เช่ายังคงเช่าบ้านของคุณต่อเป็นวิธีที่ง่ายที่สุดในการเพิ่มรายได้จากค่าเช่าของคุณในระยะยาว แต่การปฏิบัติตามแนวทางที่ถูกต้องจะช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการย้ายออกของผู้เช่าได้ ทั้งนี้ การใช้วิธีการทางธุรกิจในการขึ้นค่าเช่า รวมกับการใช้เหตุผลที่เป็นรูปธรรมและการติดต่อสื่อสารที่ชัดเจนจะทำให้คุณสามารถเก็บค่าเช่าได้มากขึ้นโดยไม่ทำให้ผู้เช่าของคุณกลัวหรือทำให้ความสัมพันธ์ระหว่างพวกคุณตึงเครียดได้

 

Source : https://www.biggerpockets.com/renewsblog/raise-rent-without-losing-tenants

https://www.appfolio.com/blog/2013/05/the-abcs-of-raising-rents-and-keeping-tenants/

https://firstlightpropertymanagement.com/2016/01/how_to_keep_tenants_happy_while_raising_rent 

10-11-fpharrison.co.th

บริหารจัดการด้านอนุรักษ์พลังงาน

02 258 7130 ถึง 32

contact@fpharrison.co.th

ALL RIGHTS RESERVED © 2015 FP HARRISON

Contact us

 

บริษัท เฟิร์ส แปซิฟิค ฮาริสัน จำกัด

ที่อยู่ :        68/1 ถนนสุขุมวิท ซอย 51 แขวงคลองตันเหนือ 
               เขตวัฒนา กรุงเทพ 10110    
โทรศัพท์ :    02 258 7130 ถึง 32
โทรสาร :     02 258 7129          
เว็บไซต์ :     www.fpharrison.co.th          
อีเมล :       contact@fpharrison.co.th

บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

contact@fpharrison.co.th

บริษัท เฟิร์ส แปซิฟิค ฮาริสัน จำกัด